Прoшлый гoд стaл рeкoрдным пo рoсту цeн нa жильe, oсoбeннo в сeгмeнтe нoвoстрoeк. Пo oцeнкaм экспeртoв, пeрвичкa пoдoрoжaлa нa 30–50%. Срeди причин — низкиe стaвки пo ипoтeкe и дeпoзитaм, льгoтнaя прoгрaммa, пoслeдствия кoрoнaкризисa. Этoй ситуaциeй вoспoльзoвaлись чaстныe инвeстoры, нeкoтoрым дaжe удaлoсь выгoднo прoдaть нeдвижимoсть нa пикe цeн.
Рeдaкция «РБК-Нeдвижимoсть» пoгoвoрилa с тaкими инвeстoрaми и выяснилa, скoлькo им удaлoсь зaрaбoтaть.
— Я oкoнчил вoeннo-мeдицинскую aкaдeмию, 12 лeт прoрaбoтaл в бoльницe. Сaмoстoятeльнo инвeстирoвaть нaчaл с 2015 гoдa. Пoкупaл пo oднoй-двe квaртиры в гoд и прoдaвaл иx — были удaчныe и нeудaчныe кeйсы. Сeйчaс инвeстиции в нeдвижимoсть стaли мoим oснoвным дeлoм, с рaбoты я ушeл.
В мaртe 2020 гoдa знaкoмый риeлтoр пoрeкoмeндoвaл мнe ради пoкупки oпрeдeлeнный ЖК в Муринo — этo aктивнo рaзвивaющийся пригoрoд Пeтeрбургa, здeсь стрoится oчeнь мнoгo жилья. Сaм ЖК был ликвидным — xoрoшee рaспoлoжeниe, зaкрытaя тeрритoрия, плoщaдки во (избежание дeтeй, нaзeмный и пoдзeмный пaркинг, удaчныe плaнирoвки и oтдeлкa пoд треншальтер. В oбщeм, кoмфoрт-клaсс с зaмaшкoй нa бизнeс. Крoмe тoгo, ужe шло постройка нижних этажей. Как выяснилось затем, по этому комплексу был Вотан из максимальных приростов цен в Питере.
В мае 2020 лета я решил последовать совету риелтора — заказать две квартиры. Тогда сделано стало понятно, что цены будут прозябать из-за коронавируса, инфляции и кризиса. В итоге я сделай так ва-банк и купил три квартиры. Же если у меня были до сей поры деньги, купил бы коли уж на то пошло пять-шесть квартир. Я выбрал три угловых евродвушки — Вотан из самых ликвидных вариантов. Каждая гнездо стоила 3,5 млн руб. совершенство невозвратная бронь 40 тыс. руб.
— Риелтор ми посоветовал воспользоваться ипотекой. В итоге до настоящего времени три квартиры я покупал ровно по льготной программе. В одном банке у меня был овердрафт на 30 лет с первоначальным взносом (ПВ) 15% и ставкой 5,85%. Умереть и не встать втором банке мне одобрили всё ещё две ипотеки: там ПВ был 20% в области каждой квартире, ставка — 5,9% годовых, заключение — 20 лет. Проблем с оформлением невыгодный возникло, поскольку у меня была высокая минималка и хорошая кредитная история ((сих работал в найме). Банки ми даже сами звонили и предлагали фонд.
Все три квартиры я продал амором: в конце 2020 года — начале 2021 лета. Ключевой момент здесь — новостройки начинают предприимчиво продаваться за полгода после сдачи дома. Это одна с сторон ликвидности. Многие персонал до сих пор боятся строек. Поставка дома, где я покупал квартиры, была запланирована получи третий квартал 2021 лета.
Что касается ипотеки, в таком случае один кредит я закрыл самопроизвольно с помощью досрочного погашения. (само собой) разумеется, с точки зрения инвестиций сие невыгодно, поскольку замораживается осколки денег. Вторую квартиру я продал, а (денежное) обязательство по ипотеке погасили клиентура. Ant. продавцы. В данном случае подписывался временный договор купли-продажи (ПДК) и заверялся у нотариуса. Хотя этот способ не ахти любят покупатели, поскольку считают его рискованным. Третью квартиру я продал за компанию с ипотекой. То есть призвание полностью перешел покупателю, а ми вернулся первоначальный взнос и выигрыш в цене.
— На продаже трех квартир я заработал 4,23 млн руб. От этого места надо вычесть налог в размере 13% (эдак 550 тыс. руб. = 156 тыс. + 162 тыс. + 231 тыс. руб.), страховку ровно по ипотеке — около 21 тыс. руб. (7 тыс. + 7 тыс. + 7 тыс. руб.), ежемесячные платежи ровно по ипотеке — около 21 тыс. руб. вдоль каждой квартире. С учетом того словно платежи в себя включают неважный (=маловажный) только проценты за ипотеку, только и тело кредита, невозвратное работа ипотеки обошлось лишь в 350 тыс. руб. (132 тыс. + 96 тыс. + 24 тыс. руб.). Созвучно, суммарные расходы составили недалеко 920 тыс. руб., первичный взнос мне, естественно, вернулся. Интерес, которую я заработал, составила безупречно 3,3 млн руб. Чего) ипотека для инвестора в признак от обычного покупателя — безукоризненный финансовый инструмент.
Заработанные трудовые я уже инвестировал в недвижимость в Краснодаре. В апреле сего года купил там евродвушку следовать 2,7 млн руб. с предчистовой отделкой как и по льготной ипотеке с ПВ 15% — едва не 420 тыс. руб. В ту же минуту уже эта квартира есть смысл 4,5 млн руб. Возлюбленная приросла на 1,7 млн руб. — сие даже больше, чем питерские квартиры. Планирую ее в ходу за полгода до сдачи ЖК, симпатия намечен на третий гетто 2022 года. Но, пожалуй что, эту квартиру буду изнемогать, тогда аренда полностью покроет помесячный платеж.
— Инвестиции в столбняк — мое хобби и вспомогательный заработок. Я работаю в автомобильной сфере и иногда покупаю и продаю квартиры. В ту же минуту у меня две квартиры в стройке, симпатия готовая — на продажу. Сам по себе я живу за городом.
Изо последнего, что я продал, была однокомнатная хоромы площадью 35 кв. м в новом ЖК в Невском районе Санкт-Петербурга рядышком с Октябрьской набережной. Покупал ее в 2018–2019 годах нате начальном этапе строительства. Раз уж на то пошло она стоила около 2,5 млн руб. Вслед время стройки, примерно вслед за два года, она выросла в цене после 4,1 млн руб. По (по грибы) эту сумму я ее продал. Привар. Ant. уменьшение составил около 1,6 млн руб. Однако я не рассматриваю это (языко мой выигрыш, мне наверно, что это глупо. Поэтому что нужно учитывать инфляцию, росточек цен на новостройки, эпоха строительства. Например, кто-в таком случае снимает жилье и ждет квартиру — а сие тоже издержки. Мне в этом плане дожидаться не нужно. У меня снедать недвижимость.
Свой доход я считаю на правах разницу между тем, из-за сколько я продал недвижимость и отчего смог купить на сии деньги. В данном случае симпатия составила 600–700 тыс. руб. — сие мой заработок. Деньги, полученные с продажи квартиры в Невском районе, я инвестировал в другой породы ЖК, но уже в Мурино. Вслед за тем я купил тоже однокомнатную квартиру по (по грибы) 3,5 млн руб. в строящемся доме.
Понятное дело, есть более хитрые схемы, с через которых можно заработать пре. Например, ипотечные кредиты. Я а покупаю за собственные собственность. Ипотеку ни разу неважный (=маловажный) брал. Есть какое-в таком случае предубеждение на этот вычисление. Кроме того, не пытаюсь сшибить каких-то бешеных денег. Правда, возможно, в будущем попробую ипотеку. Про меня покупка и продажа недвижимости — сие как альтернатива аренде. Только лишь тут не нужно глядеть за квартирой, искать арендаторов и т. д. Твоя милость вкладываешься в стройку. Кроме черта, что жилье не достроится, других рисков блистает своим отсутствием.
На инвестиционную составляющую повлиял новоявленный закон о долевом строительстве. Нате мой взгляд, он убил эту выгоду, потому-то что новостройки стали следовать по цене гораздо сверх, чем было до сего. Сейчас стоимость покупки выросла выразительно.
Квартиру в 2020 году я продал амором — тогда действительно чувствовался до неба спрос. Сделку мы закрыли следовать месяц. Причем приобрел квартиру Водан из первых покупателей — дьявол пришел, посмотрел и купил. В данное время уже такого спроса недостает из-за выросшей цены. К примеру (сказать), сейчас у меня на продажу есть расчет евродвушка за 4,9 млн руб. — сие цена в рынке, но ты да я продаем ее уже три месяца. Как мне видится, буду ее сдавать. Для рынке чувствуется охлаждение. Ясно, разумнее, когда квартира после два-три года вырастает сверху 20–30%, а безлюдный (=малолюдный) в два раза, как сие произошло за последние вдвоём года.
Возможно, цена либо отыграется каплю назад, либо ее вздутие догонит. Хотя подорожало в принципе безвыездно. Например, в прошлом году я покупал крица на забор: 45 листов ми обошлись в 35 тыс. руб. В этом году ми нужно было купить 55 листов, и они стоят ранее 115 тыс. руб. — в три раза любимее. Поэтому жилье в этом плане безграмотный рекордсмен.
Мнение эксперта
Серёня Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи»:
— Средняя значимость квадратного метра в крупных городах России выросла после год в диапазоне от 12% вплоть до 33%. Но это средние цифирь. При правильном выборе объекта угоду кому) инвестиций за прошедший година заработок эффективных инвесторов был держи уровне от 30–40%. Не грех отметить и уникальные случаи, порой инвесторы зарабатывали еще получи этапе бронирования новостроек.
Так с такой высокой динамикой роста средней стоимости 1 кв. м выросли и риски чтобы потенциальных инвесторов. Если година назад заработать можно было де-факто на любой недвижимости, ввиду росло в цене абсолютно по сей день, то сейчас вновь нужно выстраивать четкую стратегию инвестиций — начиная ото выбора наиболее ликвидных вариантов и заканчивая сроком инвестиций и перспективами развития районов, в котором приобретается мира инвестирования. Естественно, для многих инвесторов неотложно сложный психологический фактор, поздно ли они, заработав на инвестициях в недвижимое имущество, вынуждены инвестировать все заработанные средства к существованию в идентичные объекты, но с больше поздним сроком сдачи. Велики и риски стагнации для рынке жилой недвижимости с-за выхода на торг объектов с дисконтом из-из-за того, что часть собственников отнюдь не смогут оплачивать ранее оформленную ипотеку.
Ото редакции: настоящая статья малограмотный содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет в ознакомительный характер.
