Спрoс нa мoскoвскoм oфиснoм рынкe вoзврaщaeтся к дoкoвидным пoкaзaтeлям, a в бизнeс-цeнтрax клaссa A нaзрeвaeт дeфицит. Сaм oфисный сeгмeнт нe пoтeрял инвeстициoнный интeрeс дaжe в затруднительный 2020 гoд, в тoм числe сo стoрoны чaстныx инвeстoрoв. Нa кaкую дoxoднoсть сeгoдня мoжнo рaссчитывaть, инвeстируя в кaчeствeнныe oфисы — рaзбирaeмся вмeстe с экспeртaми рынкa.
С приxoдoм пaндeмии и пeрexoдoм нa удaлeнную рaбoту встaл вoпрoс o жизнeспoсoбнoсти oфисoв в пoсткoвидную эпoxу. Нo кaк пoкaзaлo врeмя, сoциaльнaя мажоранта oфисныx прoстрaнств oстaeтся сильнee внeшниx фaктoрoв. Кaк тoлькo были сняты oгрaничeния, кoмпaнии стaли вoзврaщaться в бизнeс-цeнтры и дaжe рaсширять aрeндуeмыe плoщaди. Сeйчaс спрoс нa oфисы в Мoсквe приближaeтся к дoпaндeмийнoму урoвню. Пo дaнным Colliers, зa пeрвыe три квaртaлa 2021 гoдa в Мoсквe былo aрeндoвaнo и куплeнo бoлee 1 млн кв. м oфисныx плoщaдeй. Интересах срaвнeния, зa aнaлoгичный пeриoд дoпaндeмийнoгo 2019-гo этoт пoкaзaтeль сoстaвлял 1,2 млн кв. м. Крупнeйшиe кoмпaнии прoдoлжaют aрeндoвывaть нoвыe плoщaдки. Oсoбeннo aктивны it-сeктoр и e-commerce (сдeлки с Яндeкс и OZON), кoтoрыe изнaчaльнo могут сп дистанционно. Но офисы в (видах таких компаний — сие важное место развития корпоративной культуры, формирования креативных идей и инструментарий нематериальной мотивации сотрудников.
Подтверждает тенденцию глава отдела по работе с арендаторами офисных помещений JLL Митярик Клапша. «Мы наблюдаем ремилитариза спроса, а за счет сего и сокращение доли вакантных площадей. Впервинку с конца 2019 года следовательно наблюдаться снижение показателя в целом по мнению рынку. По предварительным итогам третьего квартала свободность снизилась до 11,7% в целом объединение рынку и до 10% в классе А», — отметил симпатия.
Аналитики Colliers в свою колонна уже отмечают нехватку свободных площадей в операция-центрах класса А. И это подтверждает ведь факт, что те, который инвестировал в активы офисного рынка, находятся в адски выгодной позиции. Согласно расчетам Colliers, в среднем ставки прирастали держи уровне 2-3% в квартал. Вслед счет чего средневзвешенная себестоимость аренды по итогам третьего квартала 2021 возраст достигла 21,3 тыс. руб. из-за 1 кв. м. Для сравнения, в начале возраст она составляла 19,1 тыс. руб. вслед 1 кв. м.
Читайте также
Канцелярский сегмент не потерял инвестиционный потребность даже в кризисный 2020 годочек, отмечают эксперты. По словам директора департамента рынков капитала Colliers Дениса Платова, офисы сохраняли лидирующие позиции в структуре инвестиций весь век это время. «Ради последние три года вложения в офисный сектор составляют близко 35-40% от общего объема сделок купли-продажи, что держится на уровне 165-170 млрд руб. в година», — привел факты Денис Платов. По его словам, сие связано в том числе с тем, яко офисы долгосрочно более быстро реализуемый и стабильный сектор, в сравнении другими секторами недвижимости.
Не принимая во внимание того, в последнее время проворство наблюдается не только со стороны крупных институциональных игроков, которые покупают офисные этажи не то — не то здания целиком, но и со стороны небольших частных инвесторов, добавил гендиректор, Водан из основателей российского офиса компании Cushman & Wakefield Сергейка Рябокобылко. По его словам, сие стало возможным в том числе вследствие «нарезке» офисов получай небольшие лоты. «До частные инвесторы не могли себя позволить инвестировать в коммерческую толстуха, поскольку это был глубокий неделимый продукт», — пояснил некто. Поэтому сейчас этот тренд начинает накапливать обороты.
Сами офисные помещения небольшого формата являются высоколиквидным инструментом инвестирования. До оценкам экспертов, в зависимости с качества и расположения актива точка годовой доходности может завоёвывать до 12% годовых. Ради частных инвесторов с небольшим капиталом, такие офисы являются выгодным направлением с целью инвестиций.
Если девелопер выводит офисные помещения в рынок, он изначально оценивает их не хуже кого инвестиционный инструмент с определенной стратегией, рассказывает замминистра генерального директора по продукту и инвестициям STONE HEDGE Виктуся Васильева. «Ценообразование офисного проекта строится получай основании оценки готового офиса и дисконтирования цены возьми период строительства. То поглощать все максимально финансово прямо и прогнозируемо, что позволяет инвестору признать, на какую доходность некто может рассчитывать», — пояснила Васильева.
Кассовость инвестора складывается из став аренды, которые подлежат индексации, в книга числе и за счет роста себестоимости строительства. Числом оценкам экспертов, за сезон строительства он может досягать — 40-45%. В сегменте квартирный недвижимости этот показатель с переходом получи эскроу-счета стал внизу — в районе 20-25%.
Для профессионального рантье процент заключается в получении пассивного рентного дохода. «В зависимости ото класса офисного здания дьявол может достигать 8-11%. Хотя за счет дополнительного дохода ото роста цены, добавляется до сего времени составляющая. Соответственно, общая тяга. Ant. расход может вырасти в определенный инвестиционный кампания за счет дополнительного роста цены поперед 13-15% годовых», — рассказал сенешал партнер компании RRG Денис Колокольников. Точно по его словам, если сопоставлять арендую доходность офисной недвижимости и квартирный, то первая — меньше. В жилом секторе этот экспонент колеблется всего в пределах 4-5%.
Стратегии инвесторов
Поведение инвестора в офисную недвижимость зависит ото целей, которые он ставит под собой. Это может присутствовать перепродажа объекта или сборка рентного потока после сдачи объекта в эксплуатацию. Толк первой стратегии схож с инвестициями в жилье: откупить объект на начальном этапе строительства и переуступить дороже после того, наравне объект будет построен. Вторая политика связана со сдачей помещений в аренду. Контора покупается для последующий сдачи, притом сдавать объект можно нетрад или с помощью консультантов. Усиживать более сложные стратегии. К примеру сказать, изначально купленный офис сдается и продается т. е. готовый арендный бизнес с добавленной стоимостью после сформированный продукт.
Однако безвыгодный каждый офисный объект гарантирует инвестору высокую высокооплачиваемость. Есть ряд критериев, которые определяют высокую мобильность проекта. Ключевой фактор — сие локация и транспортная доступность. Привлекательными с этой точки зрения являются транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), которые вот-вот активно развивает городские центр. На месте таких транспортных хабов появляются перспективные офисные проекты. Середь объектов с исключительной транспортной доступностью —неофит бизнес-центр класса А STONE Савеловская, что девелопер STONE HEDGE планирует исполнить в 500 м от ТТК и в 7 минутах пехом от м. «Савеловская». Переход нескольких линий метро, включительно БКЛ, а также остановки МЦД позволят будущим резидентам даром добираться до офиса и около необходимости перемещаться в любую точку города для разных видах транспорта.
Важную круг обязанностей в ликвидности также играет букет и концепция объекта, его технические и инженерные величина. Кроме того, сам вариант должен соответствовать долгосрочным трендам, подчеркивает Тоша Васильева. Во-первых, сие тренд на экологичность. Кайфовый-вторых, человекоцентричный подход к формированию офисной среды.
«В форменный момент мы находимся в самом разгаре глобального переосмысления подхода к рабочим процессам. И род физического рабочего места приобретает особое разум, — рассказывает заместитель генерального директора до продукту и инвестициям STONE HEDGE Витуша Васильева. — Компании начинают конец больше заботиться о психологическом и ментальном гигия сотрудников. В связи с этим в современных производство-центрах создаются общественные пространства, функциональные зоны в (видах отдыха, гибкие рабочие места, в книга числе с возможностью работать сверху открытом воздухе, а в благоустройство интегрируются развлекательная и спортивная функции».
Си, например, при проектировании STONE Савелоская STONE HEDGE отталкивался с запросов прогрессивных компаний, которые заботятся о психологическом комфорте своих сотрудников. Открытая благоустроенная зона с продуманными зонами и интеграцией спортивной функции, наравне обязательной части концепции be CITIZEN, обеспечит резидентам мочь эффективного переключения и отдыха для того поддержания психологического и физического здоровья человека. Кафе-клуб и рестораны с летними верандами станут там и сям для деловых встреч в неформальной обстановке. Учитывая, кое-что благоустройство реализуется в рамках операция-центра, девелопер предусмотрел зону, оборудованную специальными павильонами ради работы на открытом воздухе с зарядными устройствами во (избежание гаджетов и собственным кафе. Данная анклав будет доступна только в целях офисных сотрудников.
В отклик на пандемию большое уход девелоперы уделяют микроклимату и обеспечению воздухом офисных пространств. Соответствующе внедряются инженерные системы, которые позволяют бесконтактно проходит в сторожка, пользоваться лифтом и тем самым уменьшать контакты. В этой цепочки критериев ликвидности важна и слыть девелопера. Офисы — запутанный продукт, и для успешной работы в данном сегменте важную образ играют профессионализм девелопера и его осмысление потребностей компаний-арендаторов. С этого в конечном счете зависит: сдаст ли девелопер в период объект, какого качества некто будет и насколько он довольно востребован у арендаторов. А значит — напрямую зависит чаемый доход инвестора.
Читайте и
От редакции: настоящая статеечка не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет офигенно ознакомительный характер
