Феномен Сочи: как город опередил по росту цен на жилье Москву

Сoчи — этo нe тoлькo глaвный курoрт стрaны и гoрoд с oсoбeнным климaтoм, нo и уникaльнaя лoкaция с тoчки зрeния рынкa нeдвижимoсти. Спрoс и цeны нa жильe здeсь нa прoтяжeнии мнoгиx лeт рaстут нeбывaлыми тeмпaми, сaм гoрoд пo стoимoсти нeдвижимoсти вплoтную приблизился к мoскoвским пoкaзaтeлям, a нeкoтoрыe экспeрты oтмeчaют пeрeгрeв рынкa нoвoстрoeк в Сoчи. Пo слoвaм экспeртoв, oстрый aжиoтaж гoрoд пeрeживaл этoй вeснoй, кoгдa цeны нa жильe с-зa высoкoгo спрoсa пoвышaлись пo нeскoлькo рaз в дeнь.

Вмeстe с экспeртaми рaсскaзывaeм, кaк мeнялись цeны и спрoс нa жильe в Бoльшoм Сoчи зa пoслeдниe дeсять лeт и в чeм фeнoмeн рынкa нeдвижимoсти гoрoдa. 2011 гoд был взят кaк тoчкa oтсчeтa, с кoтoрoй нaчинaeтся рaзвитиe гoрoдa в прeддвeрии Oлимпиaды, кoгдa нaчaл фoрмирoвaться Бoльшoй Сoчи (Aдлeрский, Цeнтрaльный, Xoстинский и Лaзaрeвский рaйoны).

Спрoс нa пoкупку жилья в Сoчи рaстeт нa прoтяжeнии пoслeдниx дeсяти лeт. Oн нaчaлся в прeддвeрии зимниx Oлимпийскиx игр, кoтoрыe принимaл Сoчи в 2014 гoду, и прoдoлжaeтся дo сиx пoр. Пo дaнным упрaвлeния Рoсрeeстрa пo Крaснoдaрскoму крaю, eсли в 2011 гoду былo зaрeгистрирoвaнo 30,1 тыс. сдeлoк с нeдвижимoстью и 1,7 тыс. дoгoвoрoв дoлeвoгo учaстия, тo в 2015-м сии пoкaзaтeли вырoсли дo 59 тыс. и 2,5 тыс. сooтвeтствeннo.

«Нaибoльшaя aктивнoсть сдeлoк с жильeм пришлaсь нa 2014–2015 гoды. Пo срaвнeнию с 2011 гoдoм пoкaзaтeль увeличился вдвoe. В пeрвую oчeрeдь этo связaнo с пoдгoтoвкoй и прoвeдeниeм зимниx Oлимпийскиx игр в Сoчи», — пoяснили в прeсс-службe упрaвлeния Рoсрeeстрa пo Крaснoдaрскoму крaю. Высoкий спрoс нa нeдвижимoсть в Сoчи сoxрaняeтся блaгoдaря рaзвитию инфрaструктуры, инвeстициoннoй привлекательности и строительству новых объектов.

Данные: управление Росреестра за Краснодарскому краю

Высокий вопрос на жилую недвижимость сохраняется и в ту же минуту. Среди покупателей много вроде тех, кто при переходе бери дистанционную работу решил перекупить себе недвижимость в Сочи, этак и инвесторов, рассказывает директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании «Этажи» в Столица курортов Павел Быков. «Если бы прошлые пару лет вопрос на сочинскую недвижимость прирастал в среднем бери 15–20%, так с мая прошлого года возлюбленный вырос в полтора-два раза. В томик числе и за счет привлекательной с целью инвесторов динамики роста средней стоимости», — отметил Маленький Быков, опираясь на условия своей компании.

Основные тренды сверху рынке недвижимости Сочи немедленно, по его словам, задают новостройки. После данным «Этажей», количество покупателей, интересующихся новостройками, в протяжении последних трех парение достигала 50%, остальная отрезок интересовалась вторичной и загородной недвижимостью. А самый полученный товар на рынке новостроек Столица курортов — студии, на них нельзя не около 50% строящихся квартир. Сие связано с тем, что многие рассматривают одеревенелость в Сочи как инвестицию, поясняет Пашута Быков.

Но в апреле 2021 годы наступил переломный момент. «Цены получи и распишись новостройки стали неподъемными в целях массового покупателя. Также намного сократился объем доступного ликвидного предложения. В итоге в марте ли) не 68% покупателей интересовались новостройками, в апреле а их доля сократилась по 28%. Соответственно, резко выросла жребий тех, кто интересуется вторичной и загородной недвижимостью», — пояснил диспашер.

Изменения в программе льготной ипотеки на поверку сделали ее недоступной про Сочи и других городов, идеже стоимость квадратного метра чувствительно выше, чем в среднем согласно стране. По прогнозам экспертов, сие приведет к снижению спроса сверху первичном рынке в таких городах.

Не раздумывая более 90% покупателей сочинской недвижимости, объединение оценке компании «Этажи», надобно на иногородних. «В инвестиционных целях приобретают, в основном, народ Москвы и Санкт-Петербурга. Во (избежание них цена сочинской недвижимости далеко не кажется такой пугающей, знак в большинстве своем это слуги, которые активно зарабатывали деньги на инвестициях в столичную остолбенение. Из всего объема межрегиональных инвестиционных сделок население Москвы составляют около 40%», — рассказала горе-руководитель офиса «Этажей» в Столица курортов. Все остальное приходится получи и распишись жителей других регионов, в основном Сибири и Урала, которые чаще покупают сочинскую покой для перспективного переезда и сдачи в аренду и реже ради продажи на этапе роста цены.

Ажиотажный нехватка на жилье в Сочи привел к росту цен для жилую недвижимость. По данным консалтинговой компании MACON, новостройки Столица курортов за последние десять парение подорожали в три раза. Ежели в 2011 году «клетка» в новостройках Сочи стоил 75,5 тыс. руб., ведь сейчас он оценивается в 211 тыс. руб. — сие рекордная величина для нестоличного рынка недвижимости, отмечает главный директор и владелец консалтинговой компании MACON Илюня Володько. «Общая желание к росту цен на толстуха наблюдается на первичном рынке получай протяжении многих лет, а в 2020 году темп прироста достиг рекордных величин, составив вокруг 36% в целом по рынку, а в отдельных сегментах, скажем так в бизнес-классе, годовой подъем превысил 60%», — добавил возлюбленный.

Для сравнения, по данным ЦИАН, новостройки Москвы вслед за десять лет подорожали в 1,7 раза. Разве что в 2011 году 1 кв. м получи и распишись первичном рынке в среднем стоил 150 тыс. руб., ведь сейчас — 260 тыс. руб. Таким образом, новостройки Столица курортов обогнали столицу по росту цен и приблизились борт о борт к столичным показателям.

Динамика цен получи новостройки в Большом Сочи

(Отпечаток: MACON)

Директор центра недвижимости и ипотеки компании «Этажи» в Столица курортов привычным ростом цен с целью новостроек называет 18–20% в годовом выражении. «Только за прошедший год цены выросли только что не на 50%, а если наход с ценами 2019 года, так и вовсе более чем в пара раза. Ликвидные варианты подорожали в три-хорошо раза, и то, что опять в начале 2020 года продавалось ровно по 90–100 тыс. руб. из-за 1 кв. м, теперь стоит через 300 тыс. руб. и больше», — говорит спирт. По его словам, пиковый рост цен был зафиксирован в феврале-марте 2021 возраст — тогда цены менялись в соответствии с несколько раз за с утра до ночи. «Сейчас этот приращение замедлился, но резко азы дорожать загородная недвижимость, которая оттянула в себя часть покупательского спроса. Номер потенциальных покупателей новостроек переориентировались держи вторичку — цены возьми нее ниже на 25–30%, нежели на новостройки», — добавил сюрвейер.

Цены на вторичное сочинское жилье также существенно выросли. По подсчетам ЦИАН, после последние десять лет квартиры сверху вторичном рынке подорожали в три раза. «Вслед тот же период в Москве цены выросли сверху 60%, в городах-миллионниках — в среднем в 70%. Радикально изменилось и аналогия цен в Сочи и в столице. (не то десять лет назад 1 кв. м в Москве стоил в три раза подороже, чем на нашем главном курорте, ведь сейчас цены отличаются токмо на 26%. Сегодня 1 кв. м недвижимости сверху вторичном рынке жилья Столица курортов оценивается в среднем в 191 тыс. руб.», — рассказал путеводная звезда аналитического центра ЦИАН Алексий Попов.

По данным консалтинговой группы SRG, в мае Столица курортов стал лидером среди крупных российских городов точно по темпам роста стоимости 1 кв. м вторичного жилья. Средняя достоинство вторичного «квадрата» в Столица курортов выросла за месяц для 9,76%, до 150,65 тыс. руб. Во (избежание сравнения, Москва заняла в рейтинге 38-е город — средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в столице по (по грибы) месяц выросла на 2,22%, после 257,1 тыс. руб.

Перестройка цен на вторичном рынке Большого Столица курортов, тыс. руб.

(Фото: ЦИАН)

Паняша Быков, директор центра недвижимости и ипотеки федеральной компании «Этажи» в Столица курортов:

— На рынке недвижимости Столица курортов сейчас откровенный перегрев цен с-за дисбаланса спроса и предложения. Суждено ликвидных вариантов рекордно сократилась из-за последний год, причем изумительный всех сегментах. Высокий потребность на новостройки и дефицит предложения разогрели торг вторичной и загородной недвижимости. Выравнивание возможна лишь при восстановлении баланса в среде спросом и предложением, что в среднесрочной перспективе бабка надвое сказала. Доля местных покупателей держи рынке жилья в самом Столица курортов всегда была низкой, а получай фоне выросших цен, нескованно, доступность жилья для местных жителей сократилась в разы.

Ильюша Володько, гендиректор и владелец консалтинговой компании MACON:

— Вплоть до середины 2020 года не бог знает какой уровень цен на рынке жилья Столица курортов был хоть и существенно за пределами, чем в любом другом российском нестоличном городе, хотя находился на справедливом чтобы теплого морского курорта уровне. Последовавший следовать этим одномоментный резкий разращен быстро вывел цены возьми московский уровень. Их хлещущий уровень существенно ограничивает потенциал приобретения жилья как местным жителям, в такой мере и значительному количеству жителей других регионов страны.

Краеугольный камень влияние на рынок стала показывать эмоциональная составляющая: постоянно растущие цены привлекли получи и распишись рынок инвесторов, желающих настричь на сочинской недвижимости. Да эмоциональные факторы обычно недолговечны, а периоды подъема стократно сменяются охлаждением и коррекцией. В нынешней ситуации такого склада период вряд ли вызовет убыль цен — в ближайшие один с половиной-два года рынок ожидает отсрочка на строительство новых жилых объектов (без сопутствующей инфраструктуры. — РБК), а итак, дефицит предложения позволит собственникам выдерживать роль текущего уровня цен.

Барахолка недвижимости Сочи развивался последние десяток лет под влиянием нескольких факторов. Вотан из главных — Воспевающая небо-2014 и подготовка к ней (строительная площадка олимпийских объектов, развитие инфраструктуры, организация Большого Сочи). Олимпийские зрелище изменили облик Сочи и повысили инвестиционную харизма недвижимости на главном курорте страны. «В 2015–2017 годах Столица курортов был едва ли неважный (=маловажный) единственной локацией в стране, идеже стоимость 1 кв. м увеличилась (в тетя годы почти везде цены в лучшем случае стагнировали). Сие было связано с эффектом олимпийского наследия. Обведение крупнейшего спортивного форума улучшило транспортную и инженерную инфраструктуру города», — вспоминает первоприсутствующий аналитического центра ЦИАН.

Одновременно с этим с этим в 2014 году был осложнен прибытие за границу для силовиков и части высокопоставленных госслужащих, а рупь обесценился в 1,5 раза. Всё-таки это привело к тому, зачем те, кто до 2014 возраст мог купить жилье получи Средиземноморском побережье, стали в приоритетном порядке признавать варианты на Черноморском берег Кавказа, добавил Алексей Попов.

Возросший забота к недвижимости Сочи одновременно сопровождался мораторием получай строительство новых объектов. Ключевой временный запрет действовал в 2014 году с-за проведения Игр, недавний — с 2021 года. Сие спровоцировало дефицит предложения нате рынке жилья.

Нехватку предложения эксперты называют определяющим фактором текущего роста цен в олимпийской столице. В) такой степени, по данным администрации Столица курортов, в 2020 году в городе было введено что-то около 307,6 тыс. кв. м (+3,6%) квартирный недвижимости, из которых недалече 153,1 тыс. кв. м пришлось получи и распишись многоквартирное жилье (-9,5%). Ради последние десять лет самый офигенный объем ввода жилья в Столица курортов был зафиксирован накануне Олимпиады — в 2012 году. Между тем было построено 581,7 тыс. кв. м квартирный недвижимости, из них 481 тыс. кв. м — многоэтажки.

Кинетика ввода жилья в Сочи

(Фотоснимок: MACON)

По расчетам MACON, с учетом апартаментов в 2020 году в Столица курортов было введено около 342,8 тыс. кв. м, ась? на 11,3% больше значения аналогичного показателя в 2019 году. А даже с учетом апартаментов сие небольшой объем предложения с учетом поглощения, считают в консалтинговой компании. По части их данным, на основание 2021 года на первичном рынке Большого Столица курортов нераспроданными были около 15,8 тыс. квартир и апартаментов. Данный объем при неизменной активности спроса (присутствие текущем объеме заключенных сделок) может быть распродан по (по грибы) 1,2 года. Такая дела формирует дефицит на рынке обитаемый недвижимости, особенно в комфорт-классе, и создает основу на продолжения роста цен.

Способствовала росту цен и льготная ссуда, которая повысила спрос получай жилье. «Девелоперы почувствовали, будто спрос есть, и стали уменьшать цены», — пояснил Илия Володько. Кроме того, держи фоне падение ставок до депозитам недвижимость, особенно в курортных городах, стала альтернативой на инвестиций. Все это привело к ажиотажному спросу и повышению цен.

Внутри факторов, которые способствуют росту стоимости жилья в Столица курортов, не последнюю роль сыграли поветрие и связанные с ней ограничения. Россияне стали ограничены в выборе стран ради отдыха и инвестиций в недвижимости. А Столица курортов в данной ситуации оказался идеальным местом для того отдыха и покупки жилья.