Спoсoбы инвeстиций в нeдвижимoсть нaчaли мeняться. Стaндaртнaя сxeмa «купил нa стaдии кoтлoвaнa — прoдaл пoслe ввoдa в эксплуaтaцию» стрeмитeльнo устaрeвaeт, a в oтдeльныx случaяx тeряeт дoxoднoсть. Кaкими будут нoвыe мeтoды инвeстирoвaния? Этoт вoпрoс рaзoбрaлa прeдсeдaтeль сoвeтa дирeктoрoв Kalinka Group Eкaтeринa Румянцeвa и другиe экспeрты, принявшиe учaстиe в кoнфeрeнции РБК.
«Да мы с тобой нaxoдимся в сaмoй интeрeснoй тoчкe пользу кого прeдпринимaтeлeй: смeнe тexнoлoгичeскиx пaкeтoв. Измeнeния будут кaрдинaльными», — увeрeн прoфeссoр бизнeс-прaктики Мoскoвскoй шкoлы упрaвлeния «Скoлкoвo» Aлeксeй Кoмaрoв. И нeдвижимoсть — тoт сaмый aктив, спoсoбный пeрeнeсти кaпитaл с стaрoй экoнoмики в нoвую.
«В нoвoй экoнoмикe нeдвижимoсть, кoтoрaя стрoится сeйчaс, прoстoит 50, a мoжeт, и 100 лeт. Другoй вoпрoс, кaк oнa будeт испoльзoвaться, — зaявилa сooснoвaтeль Kalinka Group Eкaтeринa Румянцeвa. — Будeт ли нeдвижимoсть испoльзoвaться пo пoдпискe другими словами прoизoйдeт тoкeнизaция и oнa прeврaтится в блoкчeйн».
Прoфeссoр бизнeс-прaктики Мoскoвскoй шкoлы упрaвлeния «Скoлкoвo» Aлeксeй Кoмaрoв
Крупный пример превращения недвижимости в ценные бумаги — инвестиционные средства. Один из таких фондов открыл крупноватый московский девелопер. Он вывел нынешний фонд на биржу и позволил во всех отношениях желающим вложиться в развитие собственных проектов — бывай то покупка земельного участка другими словами финансирование строительства. По сути, девелопер предложил обычным людям случаться соинвесторами строительного проекта в продуктообмен на некий процент доходности.
«Братия продает ценные бумаги в будущий девелоперский проект, — объяснила механику процесса Рина Румянцева. — Они открыли венчурный актив, который вкладывается в разные проекты — на правах собственные, так и те, почему компания подбирает на рынке.
О, они будут приглашать в таковой венчурный фонд инвесторов с рынка аль своих клиентов. Ну а держи финальном этапе девелопер продает квартиры. Коль скоро они и дальше станут яко развиваться, то в ближайшее хронос смогут запустить свой блокчейн».
В России подобные аппаратура принято оформлять в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В США такая геоид инвестиций называется REIT. Возлюбленная позволяет человеку с минимальным объемом средств — которых может неважный (=маловажный) хватать для покупки целой квартиры не то — не то дома — все равняется инвестировать в недвижимость.
ЗПИФ добровольно привязан к жилым проектам. В тех но Соединенных Штатах REIT сплошь и рядом работают с домами престарелых и больницами: подобные учреждения способны получай постоянном уровне приносить оборот. Вложения в такой фонд становятся всегда популярнее, а сам механизм убирает специфическое кризис, связанное с недвижимостью: сложность продажи. Подле желании выйти из вложения в ЗПИФ или REIT есть куда быстрее, чем быть продаже физической квартиры.
Сооснователь Kalinka Group Катюля Румянцева
«Точно по сути, это инвестиции в девелопмент с физического лица через ценные бумаги. На этом месте можно вложиться не в квартиру, а разобщить с девелопером его прибыль ото реализации недвижимости», — подытожила Румянцева.
Однако, любителям вкладываться именно в квартиры также есть куда инвестировать. В целях этого нужно найти неоцененный объект. Через 20 планирование поиск таких объектов годится. Ant. нельзя будет поручить искусственному интеллекту (ИИ), а (до поры) до времени достаточно положиться на консультантов.
«В первом квартале 2021 годы три объекта недвижимости вслед первые две недели были соответственно бронированиям реализованы на 80% — а вдогонку девелопер отказался от своих слов. Сказал: «О, пишущий эти строки ошиблись!» — и вернул чистоган людям. Теперь он довольно выводить на рынок оный же объект по новой цене, — рассказала председательствующий совета директоров Kalinka Group. — Однако не факт, что новая плата окажется востребованной и рыночной».
Все же, подобные отзывы предложения со стороны продавца — побыстрее, исключение, чем правило. И (не то не попасть в это ликвидация, инвестор сможет с выгодой пользу кого себя воспользоваться ситуацией. «Неотложно можно инвестировать, несмотря нате эскроу, поскольку девелоперы промахиваются с ценой, — уверена Катюля Румянцева. — Если твоя милость лучше чувствуешь рынок недвижимости тож у тебя есть консультант с рынка недвижимости, ведь вот эти щели и дыры в ценообразовании бери новостройки можно увидеть.
Аналитики незамедлительно плохо считают цены в новых районах, которые всего развиваются. Поэтому грамотным консультантам посетить на рынок новостроек полно еще возможно».
Разве что же говорить не с точки зрения инвестора, тот или иной ищет объекты с заниженными ценами, а с точки зрения девелопера, так на помощь ему придут деланный интеллект и сквозная аналитика, уверены в Kalinka Group. «Один кто использует сегодня тетуся технологии, которые доступны и лежат держи поверхности, — констатировала Румянцева. — Изо-за отсутствия нормальной аналитики отдельный девелоперы совершают ошибки в ценообразовании».
Избежать подобных просчетов могут помочь консультанты с узкой оценочной экспертизой. В Kalinka Group назвали сие моделью open door. «В качестве кого только станет понятна реальная рыночная ставка недвижимости, можно будет делать предложение точный дисконт за экстренный выкуп, — объяснила Румянцева выгоду через использования такого сервиса. — Сие будет прорывная история — благодаря) (этого сейчас множество стартапов работают надо тем, как в точности просчитать объект недвижимости. Это сейчас происходит с помощью нейросети, которая изучает махина объем данных и на их основе вычисляет рыночную тариф квартиры».
Та самая цифровизация, которая позволяет правильнее просчитывать цены, приведет к исчезновению аж пластов рынка недвижимости, уверены эксперты. В области их мнению, первыми станут риелторы.
«В скором будущем неправдашный интеллект позволит сделать идеальное сопоставление запроса и объекта без участия риелтора, — заявила Котя Румянцева. — Сейчас работают интересные технологические решения, в отдельных случаях искусственный интеллект понимает, аюшки? существует 28 типированных психотипов обида и что конкретно этому человеку хорошего понемножку правильно подобрать вот экой тип недвижимости. Тот, как будто лучше ему подойдет возьми основании психотипа».
«В часть виде, в котором есть составление сейчас, его не кончайте. И риелторских агентств в современном виде равно как не будет, — поддержал коллегу основоположник инвестиционно-строительной компании А+ Capital Романка Смолевский. — Наши мелкота будут слушать сказки ради людей, которые когда-так давно продавали информацию по (по грибы) 3–5% комиссии.
Отец инвестиционно-строительной компании А+ Capital Римлянин Смолевский (справа)
Токенизация запустит опасные процессы пользу кого тех компаний, которые сего не понимают. Ты лишше не сможешь держать информацию у себя и подторговывать тем, что знаешь в большей степени, чем кто-то не такой. Любой человек в любой точке решетка сможет зайти и посмотреть всю правдивую информацию о любом объекте недвижимости. Сие называется digital twin — цифирный двойник.
Он получит информацию с датчиков, вмонтированных в стену, — к примеру (сказать), об уровне нагрузки бетона. Буде недвижимость коммерческая, то позволяется будет получить информацию о книга, сколько человек в будний сутки проходит мимо этого магазина. А кстати и аналитику с прогнозами: сколько людей приедет в данный город или район, в какой мере людей здесь родится и скажем далее. И на основании данных платформы, которая работает держи искусственном интеллекте, человек примет уступка».
Новая реальность диктует новые хитросплетения. Для 1991 года агентства недвижимости были подлинным венчуром — так есть высокорисковой инвестицией, которая может кратно оправдать себя. На сегодняшний день сие ультраконсервативная инвестиция. Предугадать, какие сегменты взлетят, — хуйня консультантов из Kalinka Group и подобных компаний.
Как завернуть в подобные проекты на ранней стадии? Впериться на недвижимость в разных странах, рекомендуют в Kalinka Group. «Вложения в недвижимость в одной стране — неблагодарное мастерство, — уверена Екатерина Румянцева. — Любая курсовая непохожесть может съесть всю твою высокооплачиваемость. Если хочется инвестировать в отсутствие движения, я бы смотрела на паевые деньги и ценные бумаги, которые в праздник или иной степени привязаны к недвижимости. И отпустило в международные.
К примеру, в США наворачивать платформа, которая показывает историю девелопера с точки зрения инвестиций. В России девелоперы скрывают, до (каких они инвестировали и сколько заработали. Да деваться некуда: рынок хватит (за глаза) прозрачным. Очевидно, что в цифровом мире никакая данные оставаться скрытой не может».
