Add to Flipboard Magazine.
20.11.2017 14:03
Мoсквa, 20 нoября — «Вeсти.Экoнoмикa». Oснoвным дрaйвeрoм рoстa ипoтeчнoгo рынкa являeтся стaвкa пo ипoтeчным крeдитaм, пoскoльку ee снижeниe oзнaчaeт умeньшeниe стoимoсти ипoтeки. Прeдвaритeльныe рaсчeты пoкaзывaют, чтo тoлькo блaгoдaря изменению процентной ставки в 2017 г. показатель доступности жилья с ипотекой может достичь 85%. Какая ставка по ипотеке может устроить рынок и какова вероятность, что она опустится ниже ключевой, рассказывает Анастасия Соснова, ведущий аналитик банка «Российский капитал».
Анастасия Соснова, ведущий аналитик банка «Российский капитал»
Индикатор доступности жилья с кредитом – это известная формула соотношения доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита (с первоначальным взносом – 20%).
Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья получает доходы, которые соответствуют требуемым для приобретения типовой квартиры с помощью ипотечного кредита. В формуле заложено условие, что предельная доля доходов, которая может идти на погашение кредита, не должна превышать одной трети.
По итогам 2016 г., по нашим оценкам, показатель составил около 75%. То есть получается, что обычная российская семья при погашении ипотечного кредита по сложившейся за период ипотечной ставке испытывала финансовый дискомфорт.
С января 2016 г. средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась почти на 3 процентных пункта. Соответственно доступность жилья с ипотекой заметно выросла. Предварительные расчеты показывают, что только благодаря изменению процентной ставки в 2017 г. показатель доступности жилья с ипотекой может достичь 85%.
Расчеты показывают, при какой ипотечной ставке будет достигнута 100%-я доступность покупки жилья при помощи ипотечного кредита в РФ.
Для того чтобы типичная российская семья погашала ипотеку, не отказывая себе во многом, ставка по ипотеке должна опуститься минимум до 8%. И это вполне достижимая цель, которую в свете продолжения действия тренда по снижению ставок мы можем увидеть через пару лет.
При сохранении инфляции в пределах 4% Банк России планирует к 2019 г. понизить ключевую ставку до 6,5-7%, тогда как уже на конец 2017 г. она может составить 8%. Изменение ключевой ставки в первую очередь отражается на краткосрочных ставках денежного рынка. Однако в конечном итоге, если банки ожидают дальнейшего изменения ставки в том же направлении, это приводит к коррекции среднесрочных и долгосрочных ставок.
Источник: Банк России, банк «Российский капитал»
В период с января 2016 г. (с 1 января 2016 г. ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке) ставка по ипотеке не опускалась ниже ключевой ставки. Минимальный спред между ставками в 1,1 процентного пункта был зафиксирован в марте 2016 г., то есть в момент действия программы госсубсидирования ипотечных ставок. Исходя из исторических реалий стоило бы предположить, что ипотечная ставка вряд ли могла бы опуститься ниже ключевой. Но есть нюансы.
Политику банковских ставок все же определяет стоимость фондирования. И здесь необходимо понимать — внешние рынки капитала, несмотря на санкции, не являются полностью закрытыми для отечественных банков. И если некоторым банкам удастся найти дешевое фондирование, то они смогут себе позволить уронить ставку по ипотеке ниже ключевой. Остальным же ипотечным игрокам придется подстраиваться под условия рынка. Поэтому у нас нет полной уверенности в том, что ставка по ипотеке в перспективе 1-2 лет не упадет ниже ключевой, или ниже 6,5%.
