Сбaвили тeмп
Зaтoвaривaниe нa пeрвичнoм рынкe Мoскoвскoгo рeгиoнa нaсчитывaeт нeскoлькo лeт нaзaд. Нaчинaя с 2014 гoдa, oбъeмы нoвoгo стрoитeльствa сoкрaтились бoлee чeм в 2 миллиoнa квaдрaтныx мeтрoв, Oсoбeннo зaстрoйщики притoрмoзили в прoшлoм гoду: в эксплуaтaцию былo сдaнo тoлькo 8,8 миллиoнa квaдрaтныx мeтрoв, чтo нa 8,3% мeньшe, чeм в 2015 гoду. Динaмикa пoдтвeрждaeтся в тeкущeм гoду. Пo дaнным Рoсстaтa, в пeрвoм квaртaлe 2017 гoдa oбъeм ввoдa жилья снизился eщe нa 7,5% пo срaвнeнию с aнaлoгичным пeриoдoм прoшлoгo гoдa.
Тeм нe мeнee, нe былo дoстaтoчнo ни для стабилизации рынка, ни для сокращения объема предложения жилья в Москве, региона в целом. Как пояснили аналитики «Индикаторов рынка жилья», рынки Москвы и Подмосковья, как два сообщающихся сосуда: при снижении активности на территории региона, застройщиков растет в Москве, особенно в пределах МКАД, куда сместился спрос.
Конкуренция с Москвой
В течение 4 месяцев 2017 года, на первичном рынке недвижимости Подмосковья было зарегистрировано 29 610 договоров долевого участия (ДДУ), что на 8,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Москве в течение 4 месяцев 2017 года зарегистрировано 15 600 ДДУ, что в сравнении с тем же периодом прошлого года, на 70,6%. И доля Московской области в общем числе сделок на первичном рынке в Московской области продолжает сокращаться.
Массового оттока платежеспособного спроса в столице ограничены только самые низкие цены в подмосковных проектов. Средневзвешенная цена предложения в новостройках эконом и комфорт-класса в Подмосковье составляет 74,6 и 80,5 тыс. руб. за кв. м, соответственно. В новостройках массового сегмента, средняя стоимость «квадрата» находится на уровне 148,6 тыс. руб.
«Минимальный «входной билет» на главном рынке Москвы в мае этого года стоил 2,66 млн. руб. за студию общей площадью всего 19 квадратных метров, — отметил генеральный директор компании IKON Development Евгения Акимова. — И в подмосковных проектов недалеко от Зеленограда за те же деньги можно купить студию площадью 30,1 кв. м, а за 2,99 млн руб. — квартира с европланировкой общей площадью 37,8 квадратных метров, с просторной кухней-гостиной 20,6 кв. м. и спальня. Средняя цена за квадратный метр составляет 75,8 тыс. руб., что почти в два раза ниже средневзвешенной цены в новостройках».
Ставки однушки»
В течение последних трех лет в Подмосковье в зоне до 30 км от МКАД) из-за анти-кризис застройщиков в борьбе за покупателей в общей структуре предложения стабильно растет доля исследований и исследований. Сегодня эта цифра составляет уже 52,4%, хотя в первом квартале 2014 года, доля студий и «однушек» была всего 44,7%. Добавим, что в течение трех лет доля двухкомнатных квартир снизилась с 35,2% до 33,3%, а доля три спальни с 18,7% и 13,5%, соответственно.
«Организаторы привлекают спроса клиентов на своих проектах, прежде всего, сокращение бюджета покупки, которая может быть за счет сокращения площади квартир, либо увеличения минимальной площади лотов в структуре предложения. Кроме того, однокомнатные квартиры — наиболее ликвидный продукт на рынке сегодня, поэтому, в Московской области встречаются даже проекты, где доля и вовсе делается исключительно в студии, и однокомнатные квартиры — доля может достигать 80% в квартирографии жилого комплекса», — сообщил генеральный директор компании «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина.
Увеличение доли небольших квартир позволяет повысить эффективность проекта, так как стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда больше, чем на два или три номера. Таким образом, для застройщика, — это возможность увеличить прибыль в условиях падения покупательского спроса.
Уменьшение площади квартиры это особенно заметно в общую сумму мест — Восток, Юг, юго-Восток, где строят массовое жилье. Минимальная доля квартир небольшой квадратных метров в юго-западном направлении — на 41,6% всего предложения в новостройках.
«Девелоперы сегодня, ставки на покупателей, у которых ограничен бюджет, поэтому те, кто ищет большие по площади варианты, чтобы улучшить свои условия жизни, иногда оказываются в чрезвычайной ситуации, и вынуждены обращать внимание на вторичном рынке», — объясняет эксперт.
Наличка в дефиците
В течение последних трех лет на рынок новых домах без проблем, снижается количество сделок с единовременной 100% оплате за счет собственных средств покупателя. «Если в 2014 году приобрести новое жилье без помощи банковского кредита или для оплаты программы, могут более трети покупателей новых домов в Подмосковье, сегодня около 25%», — отметил генеральный директор ГК «Атлас» Роман Лябихов.
Сокращение числа таких операций в основном связано с текущей экономической ситуацией в стране. После наступления кризиса реальные доходы большей части населения падали почти каждый месяц. Следовательно, и возможностей к аккумуляции средств у людей все меньше и меньше.
Экономическая обстановка в стране также повлияло на сокращение доли сделок в перспективе. Теперь с помощью подобных программ, квартиры в новостройках приобретают около 5% покупателей, в то время как три года назад было около 15%. «В перспективе означает увеличение ежемесячных платежей, которые могут быть непомерно высокими для многих покупателей недвижимости массового сегмента. Даже некоторые из тех, кто приобретает новое жилье взамен более дешевой старой квартире, предпочитают не рисковать и берут недостающую сумму в банке на более длительный срок. Хотя на сегодняшний день еще довольно интересные и привлекательные программы долгосрочной перспективе», — добавил специалист.
Основным двигателем продаж новых домов в пригородах сегодня остается Ипотека: на сегодняшний день, с помощью займа в банке продается около 70% жилья на первичном рынке.
Время больших
Другая тенденция-расширение проектов. 11 новых жилых комплексов, вышедших в 2016 году на рынке Московского региона, в 6 были в общей конструкции, размера жилья от 300 тысяч до 1,5 миллионов квадратных метров, а Также строительство необходимых объектов социальной инфраструктуры, таких как детские сады, школы, поликлиники и паркинги, девелоперы крупных проектов проводятся в них атмосферу, в которой все необходимое для жизни есть в комплексе. В генплане крупных жилых комплексов, часто можно обнаружить, физкультурно-оздоровительные центры, торгово-развлекательные центры, кинотеатры, рестораны, детские площадки и т. д. такой подход имеет свою логику — «растворить» расходы на развитие социальной инфраструктуры, без увеличения стоимости «квадрата» можно только в крупных проектах.
«На рынке представлен рекордный объем квартир в новостройках, а застройщики продолжают выводить новые очереди в уже существующие проекты, сообщил Евгений акимов. — Но спрос продолжает падать, следовательно, проблему затоваривания уже сегодня проявляется очень остро. Для привлечения платный покупателей, проект должен быть разработан до мельчайших деталей. В настоящее время, покупатели хотят приобрести не только «крыша», и квартира в комплексе, где сформировалась гармоничная и удобная среда для жизни. Если проект не имеет идеологии и концепции, предприниматели неизбежно сталкиваются с кризисом ликвидности, который усугубляется по мере появления новых качественных объектов».
А что еще?
На фоне избыточного предложения и отсутствия платежеспособного спроса цены на недвижимость в течение последних двух лет, медленно ползут вниз со скоростью примерно 10% в год. В ближайшие несколько лет снижения цен на жилье будет продолжаться. По оценке экспертов ИРН, к 2020-2021 года, квадратный метр может постепенно потерять около 30-40% своей стоимости.
И по МКАД, скорее всего, цены просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем, а конец Москвы, так как в отдаленных районах Новой Москвы, с плохой транспортной доступности строительство многоэтажного жилья обычно можно остановить.
Тем не менее, резкое падение цен, по-видимому, не произойдет, уверены специалисты. Цены будут снижаться постепенно, в 5-15% в год, ступеней: периоды роста продаж после снижения цены будет сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, и снова включить, рынок требует новой корректировки цен на жилье вниз.
Где доступное жилье?
В текущем году более дешевое жилье в новостройках в России можно купить в Вологда, Магнитогорск и Махачкалу, где значение в продажа квартир 1,5–1,59 млн. руб., считают аналитики «Мира квартир». В Махачкале, это не только более низкая конечная стоимость квартир в новостройках, а также самые низкие цены в перерасчете на «квадрат» — 27 234 руб. во-Вторых, с более низкой стоимостью «квадрата» разделить Саратова (30 045 руб.) и Брянск (30 633 руб.). И здесь, в Магнитогорске и Вологодской области застройщики выставляют квартиры на продажу, в среднем, на 31 042 и 35 814 руб. за 1 кв. м. соответственно.
Москве и Санкт-Петербурге прочно занимают лидирующие позиции как по стоимости «квадрата» жилья в новостройках, как и на конечной стоимости жилья. В столице за первое полугодие стоимость квадратного метра в новостройках снизилась на 0,7% (до 204 250 руб.), и в конце стоимость квартир снизилась на 4,5% (до 10,146 млн. руб.). В Санкт-Петербурге жилье подешевело важно: стоимость «квадрата» снизилась на 2,9% (до 100 757 руб.), и цена квартиры-на 6,7% (до 6,49 млн. руб.).
