Оксана Гришина
UBR.ua
В Киеве продается все больше квартир. В апреле их было реализовано на 20% больше, чем в марте. По данным SV Development, основными упал спрос на объекты в готовых домах, их выбрал 516 покупателей. В новостройках приобретено 437 квартир. Для сравнения: в марте было продано 408 квартир на вторичном рынке и 379 в новые дома.
«Рынок постепенно восстанавливается. По сравнению с прошлогодними весенними показателями, спрос в целом вырос в полтора раза. Тем не менее, до докризисных показателей, когда ежемесячно продается более 1-2 тысяч квартир в каждом сегменте рынка нам еще очень далеко», — отметил аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Потенциальных покупателей не может не радует тот факт, что средняя цена на жилье в столице продолжают падать и в гривневом и в долларовом эквивалентах. И пишут кв. м наблюдается и на вторичном, и на первичном рынке.
В соответствии с LUN.ua после повышения в марте до 23,3 тыс. долл./кв. м средние цены в строительстве объектов в столице уменьшились до предыдущего значения (на которые они, на самом деле, проводится с ноября прошлого года) — 22,5 тыс. грн. Т.это. есть снижение цены на 4,5%.
При этом и в 23-х киевских новостройках снизили цены на 500-2000 евро./кв. м, утверждая, что это стабилизация курса национальной валюты. А в 15 объектов цены, наоборот, выросли на 800-2000 грн./кв. м., что разработчики объясняется более высокое состояние готовности дома.
На вторичном рынке гривневых цен в апреле опустился на 4,9% (до 36 тыс. долл./кв. м), а в сша — на 1,7% (до $1420/кв. м), сообщили в ИАП «Столичная недвижимость».
Тревожный звоночек
Теперь вы можете выбрать новое жилье непосредственно от застройщика почти 2,7 тысячи возможностей, 134 комплексов. Выбор жилья на вторичном рынке в более широком плане — на продажу выставлены 18,7 тысяч квартир. И «новички» в среднем дома подвергаются более щадящим ценам, чем те, которые ожидают покупателей несколько месяцев-порядка — 32,7 тыс. долл./кв. м, что почти на 14% ниже среднерыночных показателей (в долл. разница ниже на 10%, $1287 за квадрат).
«Если бы объем предложения реагирует на спрос, можно говорить о стабилизации на рынке. Тем не менее, разработчики заявили о слишком глобальных проектов, и вот, судьба этих домов пока под вопросом», — считает Костецкий.
Тем не менее, из тревожных симптомов, эксперт отмечает пока лишь замедление темпов строительства. Это увеличивает вероятность переноса заявленных сроков ввода в эксплуатацию таких объектов. «Большинство разработчиков сейчас я полагаюсь, скорее, на свой собственный ресурс или средства инвесторов, а не на деньги обычных покупателей, так что снижение рисков и притормаживают работу объектов. Полгода назад работали в три смены, это круглосуточно, а сейчас — в одну смену», — говорит Костецкий.
Так как вопрос рисков на первичном рынке является очень важным, покупатели все чаще обращаются за советом к юристам. «Наши брокеры не предлагают квартиры на строительные объекты, подготовка которых под 80%. Не найти квартиру на вторичном рынке, люди обращают внимание на первичный, рассмотреть возможность инвестирования даже на уровне котлована. Наши юристы советует им», — говорит эксперт по недвижимости компании » Best & Seller Ирина Луханина.
Предполагается, что такой анализ рисков адвоката будет стоить от $300 до $800, сумма зависит не столько от формы объекта и даже не из его класса, сколько от прозрачности работы застройщика.
«Это происходит не за один день, адвокат может подготовить консультации, но иногда в поисках разрешения идут в неделю. И, как правило, чем больше тайны вокруг объекта, тем чаще покупатели, которые оплачивают консультации, решили все-таки искать жилье на вторичном рынке», — говорит Луханина.
Время покупать
На вторичном рынке интерес смещается с «инвестиций» на «для себя». Так что в отличие от прошлого года, когда чаще всего искали квартиру до $30 тыс., сейчас около 80% запросов относятся объекты от $40 до 70 тыс.
«Основными факторами выбора остаются цена и инфраструктура. Самое популярное жилье конец метро: Оболонь, на Улице, Осокорки, Соцгородок на Дарнице, Святошино», — говорит Ирина Луханина.
Наиболее быстро продаются квартиры для ремонта. «Покупатели, хранящие сбережения в валюте, сейчас очень тщательно выбирают новые дома. Теперь с бюджетом в $50 тысяч требуют роскошный дизайн», — говорит Луханина.
На эту сумму, например, недавно была продана двухкомнатная квартира 47 кв. м. на улице Алина. За те же деньги в Позняках, на самом деле, чтобы найти и двушку, но с ремонтом проще.
Не прошло и без сюрпризов. Из довольно неожиданных тенденций эксперты отмечают тот факт, что некоторые квартиры начали продаваться с повышением цены. Например, по такой схеме в апреле, была продана двушка на троещине в доме постройки 2005 года. Жилье изначально выставлены на $50 тыс., но, увидев серьезный спрос, босс их «аукцион» среди потенциальных покупателей, и в результате цену удалось поднять до $55 тыс.
Большинство экспертов считают, что ценовое дно на рынке уже прошел.
«Средние цены предложения еще будут снижаться, в то время как владельцы не выровняют свои запросы с реалиями рынка. А вот и лето, хотя это, как правило, низкий сезон, может показать дальнейший рост количества сделок», — говорит Сергей Костецкий.
С ним соглашается и Ирина Луханина: «Просмотровая активность сейчас очень высокая. Но разобрались до 20 вариантов, прежде чем принять решение о покупке».
Президент Международной федерации недвижимости ФИАБСИ-Украина Александр Бондаренко считает, что Украина уже выходит из кризиса.
«Цены достигли дна, когда на фоне относительно стабильных цен на ряд операций постепенно увеличивается, на 1-5% в месяц. Этот этап может длиться год-полтора. И это лучшее время, чтобы решить свои жилищные проблемы», — призвал он UBR.ua Бондаренко.
По его словам, внутренние проблемные факторы на рынке недвижимости в настоящее время не существует, все будет зависеть только от внешних факторов, а, прежде всего, политическим. «Даже нейтральный сценарий — сохранение нынешней ситуации — даст толчок для роста. Люди вновь могут планировать свое будущее, в том числе на покупку жилья. Ну а позитивные новости — от прекращения противостояния на Востоке до видимых результатов борьбы с коррупцией — еще больше», — говорит Бондаренко.
Другие эксперты связывают возможность оживить рынок недвижимости с финансовыми факторами. «Помощь от МВФ плюс для стабилизации национальной валюты может привести к увеличению количества сделок», — считает Сергей Костецкий.
