Xрaнить дeньги в вaлютe alias в бaнкax — знaчит oгрaничить сeбя в дoxoднoсти. Игрaть нa биржe и учaствoвaть в ПИФax — рискoвaннo. Взять мoскoвскую квaртиру — нaдeжнo, нo пoслe бурнoгo рoстa цeн нa жильe в 2020–2021 гoдax нe интересах всex выгoднo. Чтo oстaeтся? Рынoчнaя кoнъюнктурa пoдскaзывaeт, чтo сeйчaс выгoднo пoкупaть oфисы — в Мoсквe иx мaлo, a в будущeм oни будут всe бoлee вoстрeбoвaны. Пoрoг вxoдa в этoт рынoк на чaстныx инвeстoрoв — 7 млн руб. (срaвнимo сo стoимoстью oднoкoмнaтнoй квaртиры в нoвoстрoйкe кoмфoрт-клaссa), a гoдoвaя дoxoднoсть мoжeт дoстигaть 10% гoдoвыx.
Кaк инвeстирoвaть в oфисную нeдвижимoсть? В этoй стaтьe рaссмoтрим aрeндную мoдeль — кoгдa oфисы пoкупaются интересах сдaчи в aрeнду чaстными инвeстoрaми (физлицaми иначе ИП). Рeдaкция пoпрoсилa экспeртoв пoдeлиться aнaлитикoй, a тaкжe сoвeтaми и рeкoмeндaциями в соответствии с инвестициям в московские бизнес-центры.
Дима Клапша (JLL):
— Ставки аренды получи и распишись офисы выше, чем у жилья, а сроки окупаемости вложений — полноте. При правильной стратегии инвестирования убыточность в этом сегменте составляет в среднем 10%. В жилье так себе показатель — до 5%. Сильнее того, стоимость жилья выросла в среднем получи 30%, а стоимость офисных помещений то время) как нет.
Доходность в недвижимости может существовать и выше, например — в складочный и на высококонкурентном рынке столичного стрит-ретейла (через 10% до 12%). Однако такие инвестиции не пользу кого всех (порог входа в ретейл — ото 25 млн руб., и сим бизнесом придется заниматься в режиме 24/7).
Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):
— Прикупка объектов стрит-ретейла может находиться сопряжена с дополнительными временными и ресурсными затратами к инвестора в части контроля, управления и чувствительности арендаторов торгового сегмента второго эшелона к экономической конъюнктуре рынка.
Остаются офисы. Без лишних разговоров на этом рынке удачная обстановка.
Для сравнения: в Москве прочнос офисными площадями составляет 1,1 кв. м/чел., о ту пору как в Нью-Йорке — 2,24 кв. м/чел., в Лондоне — 4,2 кв. м/чел., в Париже — 4,42 кв. м/чел., рассказали в Colliers. Ведь есть офисов мало.
Присутствие этом в нашей столице в области-прежнему их не строят в больших объемах: в последнее присест ввод не превышает 300–400 тыс. кв. м каждый год. Для сравнения: в 2014 году в Москве построили 1,4 млн кв. м офисов, а в 2008-м — 1,8 млн кв. м. В 2021 году без вычетов и расходов объем нового предложения для офисном рынке Москвы составит 529 тыс. кв. м, точно в 2,4 раза выше показателя предыдущего годы и станет максимальным показателем после последние шесть лет. Еще введено более половины с ожидаемого объема 2021 годы, в то же время большая п зданий построена под конкретного клиента и без- попадает на рынок спекулятивной аренды, рассказали в JLL.
С крупных девелоперов инвестиционное нота по продаже офисов с целью последующей сдачи в аренду, к примеру (сказать), в ГК «Пионер» (в портфеле этой компании приблизительно ¼ проектов надобно на коммерческую недвижимость). Вотан из последних БЦ, стартовавший в марте 2021 лета, — Plaza Botanica у станции подземный дворец «Ботанический сад».
Plaza Botanica. Визуализация ГК «Землепроходец»
В брокерских, управляющих и девелоперских компаниях ощущается властный рост запросов от частных инвесторов получай покупку офисов, рассказали опрошенные РБК эксперты.
«Не менее в течение первого месяца реализации БЦ Plaza Botanica в нем было продано 18 офисных лотов. Изо них 14 приобретены инвесторами, а без- конечными пользователями», — рассказал колонка ГК «Пионер»
Целей у офисных инвесторов порядком: 1) краткосрочная (купил подешевле — продал дороже) и 2) долгосрочная, поздно ли речь идет о приобретении недвижимости в (видах дальнейшей сдачи в аренду. За расчетам опрошенных РБК аналитиков, тяга. Ant. расход владельцев офисов от сдачи в аренду может доставать 10%. Сдавать офисы в аренду не возбраняется 1) самостоятельно, 2) по вине брокерские компании либо 3) помощью управляющее компании (УК), в противном случае помещение расположено в бизнес-центре. Такая УК может делать услуги по сдаче офисов в аренду, контролю по (по грибы) соблюдением условий договора, эксплуатации помещений и т. д. Есть расчет также отметить, что дяньху офисной недвижимости обычно стабильнее и надежнее арендаторов жилых иль торговых объектов.
Александр Пятин (CBRE):
— Испытание на покупку маленьких офисов остается стабильным в любом экономическом цикле. В поэтому офисы небольшой площади — релятивно стабильный инструмент для инвестирования.
Инуля Артемова (Knight Frank):
— Самыми популярными [у частных инвесторов] остаются небольшие офисы (ото 50 до 150 кв. м), тогда они наиболее доступны и привлекательны, в томище числе для арендаторов (примерно сказать, стартапов и небольших компаний — оный рынок постоянно в движении). Возле этом показатель доходности малограмотный будет сильно различаться в случае небольших офисов площадью 70–150 кв. м и, примем, 350 кв. м. Однако у помещений сильнее крупного размера доходность, ни дать ни взять правило, ниже, поскольку сложнее выкопать арендаторов, к тому же они почасту заинтересованы в получении скидки.
Приставки не- все бизнес-центры готовы трудиться с «мелкой нарезкой» офисов — девелоперам выгоднее отпускать большими лотами и для больших компаний-арендаторов.
В ГК «Землепроходец», напротив, считают сие направление одним из ключевых в развитии компании. В БЦ Plaza Botanica, пример, минимальная площадь офисного блока, доступного с целью покупки частными инвесторами, — 33,1 кв. м. Стартовая банко за подобное помещение — 7,1 млн руб., иль 197,5 тыс. руб. после 1 кв. м. Офис такого размера инвеститор может сдать индивидуальному предпринимателю иначе небольшой компании из пяти — семи сотрудников. И высоким спросом в БЦ Plaza Botanica пользуются лоты площадью 50–60 кв. м, себестоимость которых составляет 12–15 млн руб. (к слову, сие сравнимо со стоимостью двухкомнатной квартиры в московской новостройке уют-класса).
Наталья Никитина (Cushman & Wakefield):
— Инвестиционный процент представляют современные качественные здания класса А, в которые соответственно вкладывать средства для последующего использования подо собственные цели или сдачи в аренду. В эту пору рынок не демонстрирует бессчетно примеров подобных офисов. Близ этом спрос на качественные офисные помещения стойко высокий, так как исторически в БЦ класса А изредка можно встретить офисы небольшого формата (через 120 до 350 кв. м), которые предлагались бы в аренду и пользовались спросом промеж арендаторов.
Дмитрий Клапша (JLL):
— Разве говорить о локациях, то перспективными будут вложения в качественные объекты, расположенные рядком с крупными ТПУ и новыми станциями дорога). В этом случае растут проходный трафик, арендная ставка, а итак, и стоимость офисных помещений.
Исполнение) справки: БЦ Plaza Botanica — 19-этажная офисная зиккурат, которая возводится в составе комплекса с реплика-отелем YE`S и торгово-развлекательного центра Botanica Mall. БЦ Plaza Botanica совмещен подземным переходом (шаговая отчетливость — одна минута) со станцией дорога) «Ботанический сад» и МЦК «Ботаническая» (25 минут по делового центра).
***
Материалы статьи носят довольно-таки ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями
